Inwestycje w nieruchomości

Dlaczego potrzebuję hiszpańskiego konta bankowego?

Jeśli chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii, musisz otworzyć hiszpańskie konto bankowe. Będziesz go również potrzebować do opłacenia rachunków za media i podatków.

W Hiszpanii istnieją dwa rodzaje rachunków: rachunki rezydentów i rachunki nierezydentów.

Rezydentem Hiszpanii jest osoba (Hiszpan lub obcokrajowiec), która spełnia następujące wymagania:

1. przebywa w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym;
2. Posiada centrum  interesów gospodarczych w Hiszpanii (biznes, nieruchomości);
3. W przypadku, gdy jego małżonek i małoletnie dzieci pozostające na utrzymaniu zamieszkują w Hiszpanii.

Głównym kryterium klasyfikacji danej osoby jako rezydenta danego państwa jest pierwsze – faktyczne przebywanie w tym kraju przez ponad 183 dni w roku, ale istotne są również ust. 2 i 3.

Zasady te są uniwersalne. Przepisy innych krajów, w tym Twoje, przewidują podobne wymagania dotyczące uznania danej osoby za rezydenta podatkowego swojego kraju.

Tak więc, jeśli jesteś stałym mieszkańcem Hiszpanii, to jako rezydent otwierasz  konto bankowe na równych zasadach z obywatelami Hiszpanii.

Jeśli nie planujesz mieszkać w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku, musisz otworzyć konto dla nierezydentów, co jest absolutnie możliwe i zwykle nie sprawia żadnych problemów, jeśli przygotujesz wszystkie niezbędne dokumenty. Najprostszym sposobem jest otwarcie konta w dużym hiszpańskim banku BBVA, w razie potrzeby nasi pracownicy pomogą Ci w tej kwestii.

Konsultować się

Jak otworzyć konto bankowe?

W Hiszpanii jest kilka banków, które otwierają rachunki dla nierezydentów. Są to banki: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  i kilka innych.

Każdy z nich ma swoje wymagania co do pakietu dokumentów, jednak wszystko, co bank chce o Tobie wiedzieć, sprowadza się do trzech pytań:

• Skąd bierzesz pieniądze? Ważne jest, aby bank zrozumiał, że uczciwie zarobiłeś lub pozyskałeś swoje pieniądze i, co bardzo ważne, zapłaciłeś od nich podatki. Dlatego poprosi Cię o pokazanie, skąd  masz pieniądze, które zamierzasz przelać do hiszpańskiego banku. Jako dowód odpowiednie jest zaświadczenie o 2 zeznaniach podatkowych od osób fizycznych (zeznanie podatkowe Twojego kraju), zeznania podatkowe, umowa darowizny, zaświadczenie o  spadku.
• Czym się obecnie zajmujesz? Pracujesz, prowadzisz działalność gospodarczą, jesteś na emeryturze, a nawet nic nie robisz i nie planujesz nic robić w Hiszpanii (a zatem np. ubiegasz się o zezwolenie na pobyt bez prawa do pracy). W tym celu możesz przedstawić zaświadczenie o zatrudnieniu, zaświadczenie OGRNIP dla przedsiębiorców indywidualnych itp.
• Dlaczego chcesz otworzyć konto bankowe w Hiszpanii? Ważne jest, aby bank zrozumiał, dlaczego obcokrajowiec musiał otworzyć konto bankowe w Hiszpanii. Dlatego zakup  nieruchomości  jest właśnie takim uzasadnieniem, a podpisana przez Ciebie umowa rezerwy nieruchomości potwierdza konieczność otwarcia konta.

Jednym z najbardziej lojalnych banków wobec obywateli WNP jest BBVA.

Aby otworzyć konto w banku BBVA, będziesz potrzebować:

• Umowa rezerwy na nieruchomości. Jest to dokument, który ma wartość umowy przedwstępnej, która zawierana jest pomiędzy deweloperem (sprzedającym) a kupującym, wskazując główne warunki transakcji. W momencie podpisania umowy rezerwowej kupujący płaci sprzedającemu niewielką kwotę (zwykle 5-10 tys. euro) w celu potwierdzenia zamiaru zakupu nieruchomości.
• Zaświadczenie o zatrudnieniu wskazujące zajmowane stanowisko, staż pracy, wynagrodzenie.
• 2-NDFL certyfikaty z ostatnich dwóch lat.
• Przedsiębiorcy indywidualni dostarczają Zaświadczenie o Rejestracji Przedsiębiorcy Indywidualnego (OGRNIP) oraz zeznanie podatkowe za poprzednie dwa lata.
• Paszport 

W innych bankach może być wymagane wykonanie następujących czynności:

• Zaświadczenie, że nie jesteś mieszkańcem Hiszpanii. Dokument ten można uzyskać na hiszpańskim posterunku policji lub w urzędzie ds. cudzoziemców lub w konsulacie hiszpańskim w swoim kraju ojczystym. Czas produkcji to około 10 dni.
• NIE  to numer rejestracyjny cudzoziemca, który można uzyskać w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju ojczystym.

Wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Taką usługę znajdziesz w Konsulacie Hiszpanii w swoim kraju, a nasz menedżer może również pomóc Ci w kontaktach  z tłumaczem przysięgłym w Hiszpanii.

Jak uniknąć uznania za rezydenta Hiszpanii, jeśli nie chcesz tego robić?

Ważniejsze. Informacje te są istotne tylko dla tych, którzy naprawdę muszą zachować swoją rezydencję podatkową, jeśli zapewnia ona niższą stawkę podatkową niż w Hiszpanii. Jeśli nie jest to dla Ciebie ważne, możesz bezpiecznie pominąć tę sekcję.

• Przestrzegaj zasady pobytu w Hiszpanii krócej niż 183 dni. Jednocześnie liczy się sam pobyt, a nie ten planowany. Na przykład: jeśli zdecydujesz się wylecieć z Hiszpanii 183 dnia, a Twój lot jest opóźniony, a w rzeczywistości spędziłeś w Hiszpanii 184 dni, to w Twoim przypadku nie jest to już dobre. Aby kontrolować liczbę dni spędzonych w Hiszpanii, dostępne są wygodne aplikacje w telefonie, na przykład bezpłatna aplikacja Schengen
• Ponieważ nikt nie stempluje paszportu podczas przekraczania granic w Europie, w Twoim przypadku przydatne będzie samodzielne udanie się na posterunek policji w innym kraju i poproszenie o pieczątkę wjazdu i wyjazdu z tego europejskiego kraju. W związku z tym będziesz mógł potwierdzić władzom hiszpańskim, że byłeś nieobecny w Hiszpanii w tych dniach.
• Na początku każdego nowego roku weź zaświadczenie potwierdzające, że jesteś rezydentem podatkowym w swoim kraju, z urzędu skarbowego w swoim kraju.

Jak wybrać dobrą opcję nieruchomości pod inwestycję?

Sformułuj swój cel.  Chcesz uzyskać zezwolenie na pobyt inwestora i zachować rezydencję podatkową; przenieś dzieci do ciepłego klimatu i zarabiaj na wynajmie; zapewnienie pełnoletnim dzieciom prawa do pracy w Unii Europejskiej;  Chcesz, aby profesjonaliści zajmowali się Twoją nieruchomością w Hiszpanii i co miesiąc przekazywali Ci dochody, czy po prostu chcesz "zakopać złote wiadro" w Unii Europejskiej... Do każdego celu nadają się różne właściwości. Zacznij więc od swojego celu.

Zdecyduj się na lokalizację. Wybierz się na wycieczkę po kraju, wypróbuj każde miasto lub wioskę jako turysta. Czy poczujesz się tu komfortowo? Czy to  jest miejsce, które chciałbyś odwiedzić? Postaw się w sytuacji gościa, najemcy lub przyszłego nabywcy.  I nie zapominaj, że w życiu nie chodzi tylko o pieniądze, ale także  o jakość  życia Twojej rodziny. Cele mogą się zmieniać w czasie, a Ty możesz sam wykorzystać swój dom inwestycyjny na wakacje.

Nie spiesz się z dokonaniem wyboru. Owszem, dobre przedmioty "odchodzą", ale niektóre obiekty zostaną zastąpione innymi. W publicznych bazach danych nie znajdziesz naprawdę ciekawych opcji inwestycyjnych. To, co jest dostępne dla wszystkich, jest zwykle mniej opłacalne. Zleć nam zadanie, a my poszukamy tego, czego potrzebujesz.

Rozważać. Oblicz podatki, rachunki za media, koszty transakcji,  dochody z wynajmu, inflację, wahania kursów walut.

Porównywać. Porównaj pogodę, temperaturę morza,  ruch na drogach, kontyngent mieszkańców, poziom bezpieczeństwa, ocenę szkół w okolicy, odległość od lotniska, infrastrukturę i rozrywkę w mieście. Porównaj tętniące życiem miasto  i obecność turystów  zarówno latem, jak i zimą.

Skonsultuj się z prawnikiem i księgowym.  Pierwszą rzeczą do zrobienia w obcym kraju jest zapoznanie się z prawnikiem i doradcą podatkowym. Taka prosta rekomendacja pozwoli Ci znaleźć odpowiednie rozwiązanie do realizacji Twoich celów, zaoszczędzić pieniądze i nerwy. Terminowa konsultacja kosztuje całkowicie rozsądną kwotę, ale pozwala uniknąć niewłaściwych działań. Zadawaj wszystkie pytania. Specjaliści udzielą szczegółowych odpowiedzi na te pytania, których być może nie zadałeś sobie od razu. Jeśli potrzebujesz porady i kontaktów prawnika i doradcy podatkowego mówiącego w Twoim języku, polecimy Ci specjalistów, którzy doradzają nam i naszym klientom od wielu lat.

Podejmij decyzję w oparciu o swoje doświadczenie. Agent jest Twoim przedstawicielem na miejscu, tysiące kilometrów od Ciebie. Dlatego ważne jest, aby wybrać osobę lub firmę, której zaufasz, która nie tylko pokaże Ci nieruchomości i atrakcje, ale  także  pomoże zbudować osobistą strategię w zależności od zadania.  Jednocześnie, jeśli zdecydowałeś się na inwestycję w zagraniczne nieruchomości, oznacza to, że masz już własne zgromadzone doświadczenie i intuicję biznesową.

Nowy budynek czy odsprzedaż?

Druga nieruchomość jest odpowiednia dla tych, którzy chcą szybko zacząć ją wynajmować i zarabiać pieniądze niemal natychmiast po zakupie. Szybkie uruchomienie obiektu to niewątpliwy atut budownictwa inwestycyjnego.  Jednak takie mieszkania tracą na wartości, a możliwość zarabiania pieniędzy jest prawie wyłącznie na wynajmie. Jednocześnie nieruchomość drugorzędna znajduje się w dobrej lokalizacji i nie spada z biegiem lat, co również jest zaletą.

Zaletą nowego budynku jest to, że do czasu zakończenia budowy cena nieruchomości wzrośnie o 10-20%, pomimo tego, że na etapie budowy inwestujesz  w raty tylko  25-40% własnych środków. Nowe mieszkania zawsze przyciągają uwagę turystów, biorąc pod uwagę nowoczesne technologie i standardy budowlane, dzięki czemu łatwiej jest je wynająć. Mając to na uwadze, z czasem możesz zarabiać zarówno na wzroście wartości, jak i czynszu.

Nawiasem mówiąc, należy zauważyć, że w Hiszpanii zwyczajowo wynajmuje się odnowione mieszkania. Dlatego po otrzymaniu kluczy wystarczy zamówić meble i powiesić zasłony. Zapewnimy Państwu kompletne przygotowanie nieruchomości pod wynajem, w tym w razie potrzeby usługi projektanta.

Dlaczego warto zainwestować w nowy budynek w Hiszpanii?

Zapytaj dowolnego dewelopera w WNP o procedurę płacenia za nieruchomość. Odpowiedzi nie zaskoczą Cię różnorodnością: "Zapłać 100% kosztów i poczekaj trzy lata na zakończenie budowy". Jeśli planujesz zaciągnąć pożyczkę, będziesz spłacać kredyt hipoteczny przez te wszystkie trzy lata, podczas gdy budowa jest w toku.

W Hiszpanii sytuacja  jest zupełnie inna i warto to wykorzystać. Zgodnie z prawem deweloper nie może przyjmować 100% płatności do czasu zakończenia budowy i oddania domu do użytku. Dlatego na etapie budowy kupujący płaci 25-40% kosztu nieruchomości. Z reguły kwota ta jest spłacana w nieoprocentowanych ratach  przez okres do 6 miesięcy. I dopiero po wybudowaniu obiektu, oddaniu go do użytku, sporządzeniu wszystkich dokumentów i zakończeniu przez dewelopera remontów w mieszkaniu,  kupujący musi zapłacić resztę kwoty. W tym momencie kupujący decyduje, czy zapłaci z własnych środków, czy z kredytu hipotecznego. Spłatę kredytu hipotecznego zaczniesz spłacać dopiero od dnia transakcji.

W dniu transakcji kupujący dokonuje ostatecznej płatności na rzecz dewelopera, otrzymuje klucze i może od razu wprowadzić się do swojego nowego domu.

A zatem:

1. Inwestor inwestuje tylko 25-40% na etapie budowy, a nie 100%.
2. Nie ma sytuacji, gdy dom jest jeszcze w budowie, a kupujący spłaca już kredyt hipoteczny.
3. Otrzymujesz całkowicie gotowe do zamieszkania mieszkanie z remontem, meblami kuchennymi i sprzętem, a także całą instalacją wodno-kanalizacyjną
4. Mieszkasz w swoim domu lub mieszkaniu od pierwszego dnia płatności końcowej.