Інвестиції в нерухомість

Навіщо потрібен рахунок в іспанському банку?

Якщо ви хочете купити нерухомість в Іспанії, вам потрібно буде відкрити рахунок в іспанському банку. Також він знадобиться для оплати комунальних платежів та податків.

В Іспанії існує два типи рахунків: рахунки резидентів і рахунки нерезидентів.

Резидент Іспанії - це особа (іспанець або іноземець), яка відповідає наступним вимогам:

Проживає в Іспанії більше 183 днів протягом календарного року;
Має центр економічних інтересів в Іспанії (бізнес, нерухомість);
У тому випадку, якщо його чоловік (дружина) і неповнолітні діти, які перебувають на утриманні, проживають в Іспанії.

Основним критерієм віднесення особи до резидентів тієї чи іншої країни є перший – фактичне проживання в країні понад 183 дні на рік, але пункти 2 і 3 також є суттєвими.

Ці правила є універсальними. Законодавством інших країн, в тому числі і вашої, передбачені аналогічні вимоги до визнання людини податковим резидентом своєї країни.

Таким чином, якщо ви є постійним жителем Іспанії, то ви відкриваєте банківський рахунок нарівні з громадянами Іспанії, як резидент.

Якщо ви не плануєте проживати в Іспанії більше 183 днів на рік, то вам необхідно відкрити рахунок нерезидента, що абсолютно можливо і зазвичай не викликає ніяких проблем, якщо підготувати всі необхідні документи. Найпростіше відкрити рахунок у великому іспанському банку BBVA, при необхідності наші співробітники допоможуть вам з цим питанням.

Проконсультуватися

Як відкрити банківський рахунок?

В Іспанії є кілька банків, які відкривають рахунки нерезидентам. Це банки: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter і деякі інші.

У кожного з них свої вимоги до пакету документів, проте все, що банк хоче знати про вас, зводиться до трьох питань:

Звідки ви берете гроші? Банку важливо розуміти, що ви заробили або придбали свої гроші чесним шляхом і, що дуже важливо, сплатили з них податки. Тому він попросить вас показати, де ви взяли гроші, які збираєтеся перевести в іспанський банк. Як доказ підійде довідка з 2-х декларацій ПДФО (прибуткова декларація вашої країни), податкові декларації, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину.
Чим ви зараз займаєтеся? Ви працюєте, займаєтеся бізнесом, перебуваєте на пенсії або навіть нічого не робите і не плануєте нічого робити в Іспанії (і тому, наприклад, ви подаєте документи на отримання посвідки на проживання без права на роботу). Для цього можна надати довідку з місця роботи, довідку ОГРН для ІП тощо.
Чому ви хочете відкрити банківський рахунок в Іспанії? Банку важливо розуміти, навіщо іноземцю знадобилося відкривати банківський рахунок в Іспанії. Тому купівля нерухомості є саме таким обґрунтуванням, а підписаний вами договір резервування нерухомості підтверджує необхідність відкриття рахунку.

Одним з найбільш лояльних до громадян СНД банків є BBVA.

Для відкриття рахунку в банку BBVA вам знадобиться:

Договір резервування нерухомого майна. Це документ, який має значення попереднього договору, який укладається між забудовником (продавцем) і покупцем із зазначенням основних умов угоди. У момент підписання резервного договору покупець платить продавцеві невелику суму грошей (зазвичай 5-10 тисяч євро) для підтвердження наміру придбати нерухомість.
Довідка з місця роботи із зазначенням займаної посади, стажу, заробітної плати.
Сертифікати 2-ПДФО за попередні два роки.
Фізичні особи-підприємці надають Свідоцтво про реєстрацію фізичної особи-підприємця (ОГРНОП) та податкову декларацію за попередні два роки.
Паспорт

В інших банках від вас можуть вимагати:

Довідка про те, що ви не є резидентом Іспанії. Цей документ можна отримати в іспанській поліцейській дільниці або відомстві у справах іноземців, або у вашій країні в іспанському консульстві. Термін виготовлення близько 10 днів.
NIE – це реєстраційний номер іноземця, який можна отримати в консульстві Іспанії у вашій країні.

Всі документи повинні бути перекладені на іспанську мову присяжним перекладачем. Знайти таку послугу можна в консульстві Іспанії у вашій країні, а також наш менеджер може допомогти вам з контактами присяжного перекладача в Іспанії.

Як не бути оголошеним резидентом Іспанії, якщо ви цього не хочете

Важливо. Ця інформація актуальна лише для тих, кому дійсно потрібно зберегти своє податкове резидентство, якщо воно передбачає нижчу податкову ставку, ніж в Іспанії. Якщо для вас це не важливо, можете сміливо пропускати цей розділ.

Дотримуйтесь правила перебування в Іспанії менше 183 днів. При цьому має значення саме фактичне перебування, а не заплановане. Наприклад: якщо ви вирішили вилетіти з Іспанії на 183-й день, а ваш рейс затримується, а ви фактично провели в Іспанії 184 дні, у вашому випадку це вже не добре. Для контролю кількості днів, проведених в Іспанії, на телефоні є зручні додатки, наприклад, безкоштовний шенгенський додаток
Так як при перетині кордонів в межах Європи ніхто не ставить штамп в паспорті, у вашому випадку буде корисно самостійно відвідати поліцейську дільницю в іншій країні і попросити штамп про в'їзд і виїзд з цієї європейської країни. Відповідно, ви зможете підтвердити іспанській владі, що ви були відсутні в Іспанії протягом цих днів.
На початку кожного нового року беріть у податковій інспекції своєї країни довідку, яка підтверджує, що ви є податковим резидентом своєї країни.

Як вибрати хороший варіант нерухомості для інвестування?

Сформулюйте свою мету. Ви хочете отримати посвідку на проживання інвестора та зберегти податкове резидентство; перевезти дітей в теплий клімат і заробити на орендному бізнесі; забезпечити право на роботу в Європейському Союзі для повнолітніх дітей; Ви хочете, щоб професіонали доглядали за вашою нерухомістю в Іспанії і щомісяця перераховували вам доходи, або ви просто хочете «закопати золоте відро» в Євросоюзі... Для кожної мети підходять різні властивості. Тому почніть зі своєї мети.

Визначтеся з місцем розташування. Вирушайте в подорож по країні, приміряйте на себе кожне місто або село в якості туриста. Чи будете ви почувати себе тут комфортно? Це те місце, яке ви хотіли б відвідати? Поставте себе на місце гостя, орендаря або майбутнього покупця. І не забувайте, що життя – це не лише гроші, а й якість життя вашої родини. Цілі можуть змінюватися з часом, і ви можете захотіти використовувати свій інвестиційний будинок для відпустки самостійно.

Не поспішайте робити вибір. Так, хороші об'єкти «йдуть», але одні об'єкти будуть замінені іншими. У публічних базах даних ви не знайдете дійсно цікавих варіантів інвестування. Те, що доступно кожному, зазвичай менш рентабельно. Дайте нам завдання, і ми будемо шукати те, що вам потрібно.

Розглядати. Розраховуйте податки, комунальні платежі, транзакційні витрати, дохід від оренди, інфляцію, коливання валютних курсів.

Порівняти. Порівняйте погоду, температуру моря, трафік на дорогах, контингент жителів, рівень безпеки, рейтинг шкіл в окрузі, відстань до аеропорту, інфраструктуру та розваги в місті. Порівняйте жвавість міста і наявність туристів як влітку, так і взимку.

Проконсультуйтеся з юристом і бухгалтером. Перше, що потрібно зробити в чужій країні - це познайомитися з юристом і податковим консультантом. Така проста рекомендація дозволить знайти правильне рішення для реалізації поставлених цілей, заощадити гроші і нерви. Своєчасна консультація коштує цілком розумної суми грошей, але дозволяє уникнути неправильних дій. Задавайте всі питання, що цікавлять. Фахівці дадуть розгорнуті відповіді на ті питання, які ви, можливо, задали собі не відразу. Якщо Вам потрібна консультація та контакти юриста та податкового консультанта, який володіє Вашою мовою, ми порекомендуємо Вам фахівців, які консультують нас та наших клієнтів протягом багатьох років.

Приймайте рішення, спираючись на свій досвід. Агент – це ваш представник на землі, за тисячі кілометрів від вас. Тому важливо вибрати людину або компанію, якій ви будете довіряти, яка не тільки покаже вам нерухомість і визначні пам'ятки, але і допоможе побудувати особисту стратегію в залежності від вашого завдання. У той же час, якщо ви вирішили інвестувати в закордонну нерухомість, значить, у вас вже є власний накопичений досвід і бізнес-інтуїція.

Новобудова чи перепродаж?

Вторинна нерухомість підійде тим, хто хоче швидко почати здавати її в оренду і заробляти практично відразу після покупки. Швидкий запуск об'єкта є безперечною перевагою інвестиційного житла. Однак таке житло менше зростає в ціні і можливість заробляти гроші майже виключно на оренді. При цьому вторинна нерухомість знаходиться в хорошому місці і не падає в ціні з роками, що також є перевагою.

Перевага новобудови в тому, що до моменту завершення будівництва ціна нерухомості зросте на 10-20%, при тому, що ви вкладаєте лише 25-40% власних коштів в розстрочку на етапі будівництва. Нове житло завжди привертає увагу туристів з урахуванням сучасних технологій і норм будівництва, тому його простіше орендувати. З огляду на це, з часом ви можете заробляти гроші як на збільшенні вартості, так і на орендній платі.

До речі, слід зазначити, що в Іспанії прийнято здавати квартири з ремонтом. Тому, отримавши ключі, вам залишиться тільки замовити меблі і повісити штори. Ми надамо Вам повну підготовку об'єкта нерухомості до здачі в оренду, включаючи, при необхідності, послуги дизайнера.

Чому вигідно інвестувати в новобудову в Іспанії?

Запитайте будь-якого забудовника в СНД про порядок оплати нерухомості. Відповідями вас не здивуєш різноманітністю: «Заплати 100% вартості і чекай три роки, поки будівництво буде завершено». Якщо ви плануєте брати в борг, то будете платити іпотеку всі ці три роки, поки йде будівництво.

В Іспанії ситуація зовсім інша, і цим варто скористатися. Згідно із законом, забудовнику заборонено приймати 100% оплату до завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію. Тому на етапі будівництва покупець оплачує 25-40% від вартості об'єкта нерухомості. Як правило, ця сума виплачується безвідсотковою розстрочкою на термін до 6 місяців. І тільки після того, як об'єкт побудований, введений в експлуатацію, оформлені всі документи і забудовник завершить ремонт в квартирі, покупець повинен сплатити решту суми. У цей момент покупець вирішує, чи буде він платити власними коштами або іпотекою. Ви почнете вносити іпотечні платежі тільки з моменту здійснення угоди.

У день угоди покупець вносить остаточний платіж забудовнику, отримує ключі і може відразу заселятися в своє нове житло.

Таким чином:

Інвестор вкладає лише 25-40% на етапі будівництва, а не 100%.
Немає ситуації, коли будинок ще будується, а покупець вже платить іпотеку.
Ви отримуєте повністю готову до переїзду квартиру з ремонтом, кухонними меблями та технікою, а також всією сантехнікою
Ви проживаєте в своєму будинку або квартирі з першого дня остаточного розрахунку.