Investeringar i fastigheter

Varför behöver jag ett spanskt bankkonto?

Om du vill köpa en fastighet i Spanien måste du öppna ett spanskt bankkonto. Du behöver den också för att betala elräkningar och skatter.

Det finns två typer av konton i Spanien: inhemska konton och utländska konton.

En spansk invånare är en person (spanjor eller utlänning) som uppfyller följande krav:

1. Bor i Spanien i mer än 183 dagar under ett kalenderår;
2. Har ett centrum  för ekonomiska intressen i Spanien (affärer, fastigheter);
3. Om hans/hennes make/maka och minderåriga underhållsberättigade barn är bosatta i Spanien.

Det viktigaste kriteriet för att klassificera en person som bosatt i ett visst land är det första – faktisk bosättning i landet mer än 183 dagar per år, men punkterna 2 och 3 är också viktiga.

Dessa regler är universella. Lagarna i andra länder, inklusive ditt, föreskriver liknande krav för att erkänna en person som skattemässigt bosatt i sitt land.

Således, om du är permanent bosatt i Spanien, öppnar  du ett bankkonto på samma sätt med spanska medborgare, som bosatt.

Om du inte planerar att bo i Spanien mer än 183 dagar om året måste du öppna ett konto för icke-residenta, vilket är absolut möjligt och vanligtvis inte orsakar några problem om du förbereder alla nödvändiga dokument. Det enklaste sättet är att öppna ett konto hos en stor spansk bank BBVA, vid behov hjälper vår personal dig med denna fråga.

Konsultera

Hur öppnar jag ett bankkonto?

Det finns flera banker i Spanien som öppnar konton för utlänningar. Dessa är banker: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  och några andra.

Var och en av dem har sina egna krav på dokumentpaketet, men allt banken vill veta om dig handlar om tre frågor:

• Var får du dina pengar ifrån? Det är viktigt för banken att förstå att du har tjänat eller förvärvat dina pengar ärligt och, mycket viktigt, har betalat skatt på dem. Därför kommer han att be dig visa var du  har fått pengarna som du ska överföra till den spanska banken. Som bevis är ett intyg om 2 personliga inkomstdeklarationer (inkomstdeklaration i ditt land), skattedeklarationer, ett gåvoavtal, ett arvsbevis  lämpliga.
• Vad gör du just nu? Du arbetar, gör affärer, är pensionär eller till och med ingenting och planerar inte att göra något i Spanien (och därför ansöker du till exempel om uppehållstillstånd utan rätt att arbeta). För att göra detta kan du tillhandahålla ett anställningsintyg, ett intyg om OGRNIP för enskilda företagare etc.
• Varför vill du öppna ett bankkonto i Spanien? Det är viktigt för banken att förstå varför en utlänning behövde öppna ett bankkonto i Spanien. Därför är köp av  fastigheter  just en sådan motivering, och det fastighetsreservavtal som undertecknats av dig bekräftar behovet av att öppna ett konto.

En av de mest lojala bankerna mot medborgarna i OSS är BBVA.

För att öppna ett konto hos BBVA-banken behöver du:

• Avtal om fastighetsreserv. Detta är ett dokument som har värdet av ett preliminärt kontrakt, som ingås mellan utvecklaren (säljaren) och köparen, med angivande av de viktigaste villkoren för transaktionen. Vid undertecknandet av reservavtalet betalar köparen säljaren en liten summa pengar (vanligtvis 5-10 tusen euro) för att bekräfta avsikten att köpa fastigheten.
• Anställningsintyg som anger befattning, anställningstid, lön.
• 2-NDFL-certifikat för de senaste två åren.
• Enskilda näringsidkare lämnar in ett registreringsbevis för enskild näringsidkare (OGRNIP) och en skattedeklaration för de senaste två åren.
• Pass 

I andra banker kan du behöva göra följande:

• Ett intyg om att du inte är bosatt i Spanien. Detta dokument kan erhållas från den spanska polisstationen eller utlänningskontoret, eller i ditt hemland på det spanska konsulatet. Produktionstiden är cirka 10 dagar.
• NIE  är ett registreringsnummer för utlänningar som kan erhållas från det spanska konsulatet i ditt hemland.

Alla dokument måste översättas till spanska av en auktoriserad översättare. Du kan hitta en sådan tjänst på det spanska konsulatet i ditt land, och vår chef kan också hjälpa dig med kontakter  med en auktoriserad översättare i Spanien.

Hur du undviker att bli förklarad som bosatt i Spanien om du inte vill

Huvudsakligen. Denna information är endast relevant för dem som verkligen behöver behålla sin skatterättsliga hemvist om den ger en lägre skattesats än i Spanien. Om detta inte är viktigt för dig kan du hoppa över det här avsnittet.

• Följ regeln om att stanna i Spanien i mindre än 183 dagar. Samtidigt är det själva vistelsen som räknas, inte den planerade. Till exempel: om du bestämmer dig för att avresa från Spanien den 183:e dagen och ditt flyg är försenat och du faktiskt tillbringade 184 dagar i Spanien, är detta inte längre bra i ditt fall. För att kontrollera antalet dagar som tillbringas i Spanien finns det praktiska applikationer på telefonen, till exempel den kostnadsfria Schengen-appen
• Eftersom ingen stämplar ditt pass när du passerar gränser inom Europa, kommer det i ditt fall att vara användbart att själv besöka en polisstation i ett annat land och be om en stämpel för in- och utresa från detta europeiska land. Följaktligen kommer du att kunna bekräfta för de spanska myndigheterna att du var frånvarande från Spanien under dessa dagar.
• I början av varje nytt år ska du ta med dig ett intyg från skattekontoret i ditt land som bekräftar att du är skattemässigt bosatt i ditt land.

Hur väljer man ett bra fastighetsalternativ för investeringar?

Formulera ditt mål.  Du vill få uppehållstillstånd för investerare och behålla din skatterättsliga hemvist; överföra barn till ett varmt klimat och tjäna pengar på uthyrningsverksamheten; säkerställa rätten att arbeta i Europeiska unionen för vuxna barn,  Vill du att proffs ska ta hand om din fastighet i Spanien och överföra inkomster till dig varje månad, eller vill du bara "gräva ner en gyllene hink" i Europeiska unionen... Olika fastigheter är lämpliga för varje ändamål. Så börja med ditt mål.

Bestäm platsen. Åk på en resa runt om i landet, prova på varje stad eller by som turist. Kommer du att trivas här? Är det här  platsen du vill besöka? Sätt dig in i en gästs, din hyresgästs eller en framtida köpares situation.  Och glöm inte att livet inte bara handlar om pengar, det handlar också  om kvaliteten  på din familjs liv. Målen kan förändras med tiden, och du kanske vill använda ditt investeringshem för din semester själv.

Ha inte bråttom att göra ett val. Ja, bra föremål "försvinner", men vissa föremål kommer att ersättas av andra. Du kommer inte att hitta riktigt intressanta investeringsalternativ i offentliga databaser. Det som är tillgängligt för alla är oftast mindre kostnadseffektivt. Ge oss en uppgift så letar vi efter det du behöver.

Överväga. Beräkna skatter, elräkningar, transaktionskostnader,  hyresintäkter, inflation, valutafluktuationer.

Jämföra. Jämför vädret, havstemperaturen,  trafiken på vägarna, kontingenten av invånare, säkerhetsnivån, betyget på skolorna i området, avståndet till flygplatsen, infrastrukturen och underhållningen i staden. Jämför stadens  livlighet och närvaron av turister  både sommar och vinter.

Rådgör med en advokat och en revisor.  Det första du ska göra i ett främmande land är att bekanta dig med en advokat och en skatterådgivare. En sådan enkel rekommendation gör att du kan hitta rätt lösning för genomförandet av dina mål, spara pengar och nerver. Konsultation i rätt tid kostar en helt rimlig summa pengar, men gör att du kan undvika felaktiga åtgärder. Ställ alla dina frågor. Specialister kommer att ge detaljerade svar på de frågor som du kanske inte har ställt dig själv direkt. Om du behöver råd och kontakter från en advokat och skatterådgivare som talar ditt språk kommer vi att rekommendera dig specialister som har gett råd till oss och våra kunder i många år.

Ta ett beslut baserat på din erfarenhet. En agent är din representant på marken, tusentals kilometer från dig. Därför är det viktigt att välja en person eller ett företag som du kan lita på, som inte bara visar dig fastigheter och attraktioner, utan  också  hjälper dig att bygga en personlig strategi beroende på din uppgift.  Samtidigt, om du har bestämt dig för att investera i utländska fastigheter, betyder det att du redan har din egen samlade erfarenhet och affärsintuition.

Nybyggnation eller återförsäljning?

Den sekundära fastigheten är lämplig för dem som snabbt vill börja hyra ut den och tjäna pengar nästan omedelbart efter köpet. Den snabba lanseringen av anläggningen är en otvivelaktig fördel med investeringsbostäder.  Sådana bostäder ökar dock mindre i värde och möjligheten att tjäna pengar finns nästan uteslutande på hyra. Samtidigt ligger den sekundära fastigheten i ett bra läge och faller inte i pris med åren, vilket också är en fördel.

Fördelen med en ny byggnad är att när bygget är klart kommer priset på fastigheten att öka med 10-20 %, trots att du bara  investerar  25-40 % av dina egna medel i avbetalningar i byggskedet. Nya bostäder drar alltid till sig turisternas uppmärksamhet, med hänsyn till modern teknik och byggstandarder, så det är lättare att hyra. Med det sagt kan du över tid tjäna pengar på både värdeökningen och hyran.

Förresten bör det noteras att det i Spanien är vanligt att hyra ut renoverade lägenheter. När du får nycklarna behöver du därför bara beställa möbler och hänga upp gardiner. Vi kommer att förse dig med en fullständig förberedelse av fastigheten för uthyrning, inklusive, om nödvändigt, en designers tjänster.

Varför är det lönsamt att investera i en ny byggnad i Spanien?

Fråga vilken byggherre som helst i CIS om förfarandet för att betala för fastigheter. Svaren kommer inte att överraska dig med variation: "Betala 100 % av kostnaden och vänta tre år på att bygget ska slutföras." Om du planerar att låna kommer du att betala ett lån under alla dessa tre år medan bygget pågår.

I Spanien är situationen  en helt annan, och det är värt att dra nytta av detta. Enligt lagen är byggherren förbjuden att acceptera 100% betalning tills byggandet är klart och idrifttagningen av huset. Därför betalar köparen i byggskedet 25-40% av kostnaden för fastigheten. Som regel betalas detta belopp i räntefria delbetalningar  i upp till 6 månader. Och först efter att objektet är byggt, ibruktaget, alla dokument är upprättade och utvecklaren slutför reparationerna i lägenheten,  måste köparen betala resten av beloppet. Vid denna tidpunkt bestämmer köparen om han ska betala med egna medel eller med ett bolån. Du kommer att börja göra amorteringar på bolån först från och med transaktionsdatumet.

På transaktionsdagen gör köparen den sista betalningen till byggherren, får nycklarna och kan omedelbart flytta in i sitt nya hem.

Alltså:

1. Investeraren investerar endast 25-40% i byggskedet, inte 100%.
2. Det finns ingen situation när huset fortfarande är under uppbyggnad och köparen redan betalar lånet.
3. Du får en helt inflyttningsklar lägenhet med renovering, köksmöbler och vitvaror, samt all VVS
4. Du bor i ditt hus eller lägenhet från första dagen för slutbetalningen.