Инвестиции в недвижимость

Для чего нужен счет в Испанском банке?

Если вы хотите купить недвижимость в Испании, то вам потребуется открыть счет в испанском банке. Он также будет вам нужен для последующей оплаты коммунальных платежей и налогов.

В Испании существует два типа счетов: счета для резидентов и счета для нерезидентов.

Резидентом Испании считается человек (испанец или иностранец), который удовлетворяет следующим требованиям:

1. Проживает в Испании более 183 дней в календарном году;
2. Имеет центр  экономических интересов в Испании (бизнес, недвижимость);
3. В случае, если его супруг(а) и несовершеннолетние дети, зависимые от него, проживают в Испании.

Основным критерием для отнесения человека к резиденции той или иной страны является первый – фактическое проживание на территории страны более 183 дней в году, но также существенное значение имеют пункты 2,3.

Эти правила универсальные. Законодательство других стран, в том числе вашей, предусмотривает аналогичные требования для признания человека налоговым резидентом своей страны.

Таким образом, если вы постоянно проживаете в Испании, то вы открываете  банковский счет наравне с гражданами Испании, как резидент.

Если вы не планируете жить в Испании больше 183 дней в году, тогда вам необходимо открыть счет нерезидента, что абсолютно реально и обычно не вызывает никаких проблем если подготовить все необходимые документы. Наиболее просто открыть счет в крупном испанском банке BBVA, при необходимости наши сотрудники помогут вам с этим вопросом.

Проконсультироваться

Как открыть счет в банке?

В Испании есть несколько банков, которые открывают счета нерезидентам. Это банки: BBVA, Caixa, Santander, Bankinter  и некоторые другие.

У каждого из них свои требования к пакету документов, однако, все, что хочет знать о вас банк, сводится к трем вопросам:

• Откуда у вас деньги? Банку важно понимать, что свои деньги вы заработали или приобрели честным путем и, что очень важно, заплатили за них налоги. Поэтому он попросит показать откуда у вас  деньги, которые вы собираетесь перечислить в испанский банк. В качестве подтверждения подходят справка 2 НДФЛ (декларация о доходах вашей страны), налоговые декларации, договор дарения, свидетельство о  праве на наследование.
• Чем вы занимаетесь в данное время? Работаете, занимаетесь бизнесом, находитесь на пенсии, или даже ничем не занимаетесь и заниматься в Испании не планируете (и поэтому, например, запрашиваете ВНЖ без права на работу). Для этого вы можете предоставить справку с работы, Свидетельство ОГРНИП для индивидуальных предпринимателей и т.д.
• Для чего вы хотите открыть банковский счет в Испании? Для банка важно понимать, зачем иностранцу понадобилось открывать банковский счет в Испании. Поэтому покупка недвижимости  как раз является таким обоснованием, и подписанный вами договор резерва  недвижимости подтверждает необходимость открытия счета.

Один из наиболее лояльных к гражданам СНГ банков является BBVA.

Для открытия счета в банке BBVA вам потребуется:

• Контракт резерва недвижимости. Это документ, имеющий значение предварительного договора, который заключается между застройщиком (продавцом) и покупателем с указанием основных условий сделки. В момент подписания контракта резерва покупатель вносит продавцу небольшую сумму денег (обычно 5-10 тыс. евро) в подтверждение намерения купить недвижимость.
• Справка с места работы с указанием занимаемой должности, стажа, зарплаты.
• Справки 2-НДФЛ за два предшествующих года.
• Индивидуальные предприниматели предоставляют Свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и налоговую декларацию за два предшествующих года.
• Загранпаспорт 

В других банках от вас могут потребовать:

• Сертификат о том, что вы не являетесь резидентом Испании. Этот документ можно получить, находясь в Испании – в отделении полиции или отделении по делам иностранцев, или в своей стране в Консульстве Испании. Срок изготовления – около 10 дней.
• NIE  - регистрационный номер иностранца, который можно получить в Консульстве Испании в вашей стране.

Все документы должны быть переведены на испанский язык присяжным переводчиком. Найти такую услугу можно в Консульстве Испании в вашей стране, а также наш менеджер может вам помочь с контактами  присяжного переводчика в Испании.

Как избежать признания Вас резидентом Испании, если Вы этого не хотите

Важно. Данная информация актуальна только для тех, кому действительно важно сохранить налоговую резиденцию своей страны, если она предоставляет более низкую ставку налога чем в Испании. Если для вас это не принципиально – можно смело пропускать данный раздел.

• Соблюдать правило о пребывании на территории Испании менее 183 дней. При этом, имеет значение фактическое пребывание, а не запланированное. Например: если вы решили вылететь с территории Испании на 183-ий день, а Ваш рейс задержали, и вы по факту провели в Испании 184 дня – это уже не хорошо в вашем случае. Для контроля количества дней, проведенных в Испании, существуют удобные приложения на телефоне, например, бесплатное приложение «Шенген»
• Так как при пересечении границ внутри Европы никто не ставит отметки в паспорте, в вашем случае будет полезно самостоятельно посетить отделение полиции в другой стране и попросить поставить штамп о вьезде и выезде из этой европейской страны. Соответственно, вы сможете подтвердить испанским властям, что эти дни вы отсутствовали в Испании.
• В начале каждого нового года берите в налоговой инспекции своей страны справку-подтверждение о том, что вы являетесь налоговым резидентом в своей стране.

Как выбрать хороший вариант недвижимости под инвестицию?

Сформулируйте Вашу цель.  Вы хотите получить ВНЖ инвестора и сохранить за собой вашу налоговую резиденцию; перевести детей в теплый климат и зарабатывать на арендном бизнесе; обеспечить право на работу в Евросоюзе для взрослых детей;  вы хотите, чтобы вашей недвижимостью в Испании занимались профессионалы и каждый месяц перечисляли вам доход или желаете просто «закопать золотое ведро» в Евросоюзе… Для каждой цели подходят разные объекты. Поэтому начните с Вашей цели.

Определитесь с локацией. Отправляйтесь в путешествие по стране, примеряйте на себя, как на туриста, я каждый город или поселок. Вам здесь будет комфортно? Вы хотели бы приезжать именно в это  место? Поставьте себя на место гостя, вашего арендатора или будущего покупателя.  И не забывайте также, что жизнь это не только деньги, а также  качество  жизни вашей семьи. Цели со временем могут меняться и, возможно, вы сами захотите использовать свое инвестиционное жилье на время отпуска.

Не торопитесь с выбором. Да, хорошие объекты «уходят», но на смену одним объектам придут другие. Действительно интересные в инвестиционном плане варианты вы не найдете в общедоступных базах данных. То, что доступно всем – как правило, менее рентабельно. Поставьте нам задачу, и мы будем искать то, что вам нужно.

Считайте. Считайте налоги, коммунальные платежи, затраты на оформление сделки,  доходы от сдачи в аренду, инфляцию, валютные колебания.

Сравнивайте. Сравнивайте погоду, температуру моря,  трафик на дорогах, контингент жителей, уровень безопасности, рейтинг школ в округе, расстояние до аэропорта, инфраструктуру и развлечения в городе. Сравнивайте оживленность города  и наличие туристов  как летом, так и зимой.

Обратитесь к адвокату и бухгалтеру.  Первое, что нужно сделать в чужой стране – это познакомиться с адвокатом и налоговым консультантом. Такая простая рекомендация позволит вам найти правильное решение для реализации ваших целей, сэкономит деньги и нервы. Своевременная консультация стоит совершенно разумных денег, но позволяет избежать не верных действий. Задайте все интересующие вас вопросы. Специалисты дадут развернутые ответы на те вопросы, которые возможно сразу вы для себя не ставили. Если вам необходима рекомендация и контакты адвоката и налогового консультанта, который говорит на вашем языке, мы порекомендуем вам специалистов, которые консультируют нас и наших клиентов уже много лет.

Принимайте решение, основываясь на своем опыте. Агент – это ваш представитель на месте, в тысячах километрах от вас. Поэтому важно выбрать человека или компанию, которому вы будете доверять, который не только покажет вам недвижимость и достопримечательности, но  и  поможет выстроить личную стратегию в зависимости от вашей задачи.  Вместе с тем, если вы приняли решение об инвестициях в зарубежную недвижимость, это означает что у вас уже есть собственный накопленный опыт и бизнес интуиция.

Новостройка или вторичка?

Вторичка подойдет тем, кто хочет быстро начать ее сдавать и зарабатывать практически сразу после покупки. Быстрый запуск объекта в работу – несомненный плюс инвестиционного жилья.  Однако, такое жилье меньше прирастает в стоимости и возможность заработать есть практически только на аренде. Вместе с тем, вторичный объект в хорошей локации и не падает в цене с годами, что тоже является преимуществом.

Плюсом новостройки является то, что уже к моменту окончания строительства цена на объект вырастет на 10-20%, при том что вы инвестируете  на этапе строительства только  25-40% собственных средств в рассрочку. Новое жилье всегда привлекает внимание туристов, учитывая современные технологии и стандарты строительства, поэтому оно легче сдается. С учетом вышесказанного, со временем вы можете заработать как на приросте стоимости, так и на аренде.

Кстати, следует отметить, что в Испании принято сдавать квартиры с выполненным ремонтом. Поэтому, при получении ключей вам остается только заказать мебель и повесить шторы. Полную подготовку обьекта недвижимости к сдаче в аренду, включая при необхоимости услуги дизайнера мы предоставим вам.

Почему выгодно инвестировать в новостройку в Испании?

Задайте вопрос любому застройщику в СНГ о порядке оплаты объекта недвижимости. Ответы вас не удивят разнообразием: «Оплачивайте 100% стоимости и ждите три года окончания строительства». Если вы планируете привлечь заемные средства, то все эти три года, пока идет строительство, вы будете платить ипотеку.

В Испании ситуация  совершенно иная, и этим стоит воспользоваться. По закону застройщику запрещено принимать 100% оплаты до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Поэтому на этапе строительства покупатель вносит 25-40% от стоимости объекта. Как правило, эта сумма оплачивается в порядке беспроцентной рассрочки  в срок до 6 месяцев. И только после того, как объект будет построен, введен в эксплуатацию, оформлены все документы и застройщик закончит ремонт в квартире,  покупатель должен оплатить остаток суммы. В этот момент покупатель принимает решение, будет ли он производить оплату за счет собственных средств или с привлечением ипотеки. Ипотечные платежи вы начнете делать только с даты сделки.

В день сделки покупатель осуществляет окончательный расчет с застройщиком, получает ключи и сразу же может въезжать в свое новое жилище.

Таким образом:

1. Инвестор вкладывает на этапе строительства только 25-40%, а не 100%.
2. Исключена ситуация, когда дом еще строится, а покупатель уже платит ипотеку.
3. Вы получаете полностью готовую к проживанию квартиру с ремонтом, кухонной мебелью и техникой, а также всей сантехникой
4. Вы живете в своем доме или квартире c первого дня окончательной оплаты.